fbpx
10 kroków do własnego domu na wsi

10 kroków do własnego domu na wsi

Jak kupić dom na wsi? Czy wystarczy Ci, gdy napiszemy, że trzeba go kupić z głową? Bez emocji, na zimno, choćby nie wiem jak odpowiadał marzeniom i oczekiwaniom. Pewnik: zakup domu na wsi to wydarzenie, które zmieni całe Twoje życie. Poznaj 10 kroków do własnego domu na wsi.

My szukaliśmy przez rok, choć szczerze mówiąc – nie były to intensywne poszukiwania. I raczej myśleliśmy pod kątem biznesu: chcieliśmy znaleźć siedlisko, w którym można będzie zainstalować panele fotowoltaiczne o mocy 40 kW, w swoim czasie bardzo promowane jako sposób na lekką pracę i zarabianie pieniędzy. To był priorytet.

Szukaliśmy spokojnie, z głową, przynajmniej tak nam się wydaje. Każda podróż samochodem oznaczała zjazd z głównej drogi, oglądanie wsi, przysiółków, odległych siedlisk. Włóczyliśmy się autem wzdłuż Bugu, poznaliśmy pogranicze Lubelszczyzny, okolice Suwałk, szukaliśmy na Podlasiu… Straciliśmy na te podróże sporo czasu i pieniędzy, spaliliśmy dużo benzyny i poznaliśmy wiele hoteli.

Z jakim efektem?

Byliśmy o krok od zakupu starego, drewnianego domu w Bilwinkach (spodobała nam się ta nazwa!) z ceną wywoławczą 88 tysięcy złotych, ale coś wstrzymywało decyzję… Niby wszystko było OK, piękne siedlisko, dom, duża działka, a jednak nie było chemii. Zbyt płasko, zbyt oczywiście, na skraju wsi i zbyt blisko asfaltowej drogi, i ostrego zakrętu – oczami wyobraźni już widzieliśmy te samochody, które dojeżdżają tu, hamują i przyśpieszają. Dom kusił, wieś ładna, serce się rwało, ale – nie. Dziś nie żałujemy.

W czerwcu 2015 roku zobaczyliśmy to:

 

Nie wymądrzamy się, że jako inwestorzy przeszliśmy wzorcową ścieżkę, choć zgodnie uznajemy, że był to bardzo trafiony zakup. O naszych początkach piszemy w tym miejscu. Dziś możemy Ci podpowiedzieć – jak szukać, jak unikać błędów, jak nie dać się ponieść emocjom. A zatem… jak kupić dom?

Krok 1: wybierz lokalizację

Zakładamy, że masz własne preferencje odnoszące się do wymarzonego regionu, województwa czy może nawet powiatu. Że znasz cel, któremu ma służyć zakup domu (mieszkanie dla rodziny i zwierząt, agroturystyka, produkcja rolna, rzemiosło, sztuka, cisza na emeryturze itp.). I zakładamy też, że masz w sobie odpowiednio wiele determinacji, czasu oraz minimum pieniędzy, które trzeba poświęcić na znalezienie siedliska.

Od czego warto zacząć? Wiadomo – od Internetu. Porównuj ceny, a jeśli masz więcej czasu, poczekaj na zmianę trendu: w nieruchomościach ceny rosną i spadają wraz ze zmianą koniunktury, często ją wyprzedzając.

Szukaj w ogłoszeniach portali zajmujących się sprzedażą nieruchomości, oglądaj okolicę w Google Maps, czytaj informacje o regionie. Jeśli zdecydujesz się na wyjazd w teren – kup lokalną gazetę, przejrzyj rubryki z ofertami. W urzędach gminy czasami ogłaszane są przetargi na sprzedaż mieszkań, swoją ofertę mają także… komornicy. Na aukcjach komorniczych widzieliśmy naprawdę wiele atrakcyjnych nieruchomości!

 

Jeśli podróżujesz po swoim docelowym regionie – rozmawiaj z sołtysami. Oni zwykle najlepiej wiedzą, gdzie i kto sprzedaje dom, w którym miejscu znajdziesz opuszczone siedlisko. Sołtys to Twój najlepszy przyjaciel. I kontakt.

 

Podobną wiedzę może mieć pani w sklepie albo małe, lokalne biuro nieruchomości. Jedno z tych, które potrafią świetnie sobie radzić. Sprawdziliśmy tę opcję: dzięki Pani Sylwii z agencji handlu nieruchomościami w Siemiatyczach wiele spraw udało nam się załatwić szybciej i sprawniej.

Nic jednak nie zastąpi własnego oglądu. Warto zjechać z głównej drogi, warto skręcać w polne zjazdy i nie martwić się, że nie ma asfaltu lub chociaż bruku. Do naszego domu jedzie się piaszczystą, polną drogą: jest piękniejsza od wszystkich asfaltów świata!

Krok 2: sprawdź dom, który kupujesz

Ilu kupujących, tyle strategii. Jeden bierze do pomocy szwagra budowlańca, inny wynajmuje rzeczoznawcę. Można posiłkować się wsparciem agenta nieruchomości: jeśli reprezentuje firmę z tradycjami, ma dużo wiedzy i może pomóc (o ile nie pracuje na rzecz sprzedającego…). Można też kupować dom zgodnie z własną intuicją i doświadczeniami, tak właśnie zrobiliśmy my.

Co oceniamy? Nie śmiej się, bo to poważna sprawa: zaczynaliśmy dom zawsze od oceny… zapachu, który w nim panuje. Jeśli jest ciężki zaduch, szwankuje wentylacja. Jeśli czuć wilgoć, trzeba będzie przeznaczyć sporo pieniędzy na likwidację jej przyczyn. Stare, spróchniałe deski w konstrukcji domu także wydzielają własny, specyficzny zapach. Generalnie: im mniej smrodu  w domu, tym lepiej.

Oceń kuchnię i piece kaflowe, jeżeli są. O piecach w domu piszemy w osobnym wątku – jesteśmy wielkimi fanami pieców! Tu warto będzie sięgnąć po fachową pomoc zduna, z czadem nie ma żartów! Jeżeli kupujesz dom podczas zimy lub wiosną/jesienią, sprawdź ustawienie kaloryferów i temperaturę w domu. Gdy termostaty w grzejnikach (o ile są) odkręcono na maksa, a w domu wieje chłodem, znak, że będzie sporo problemów z ociepleniem. Jeśli kupujesz dom latem, mocno rozgrzane wnętrze także świadczy o kiepskiej izolacji.

Piwnice, strychy, komórki przy domu, dachy, przyłącza, rury w łazience, czystość wody, stan hydrofora, pompy, studni – wszystko trzeba ocenić, dotknąć. Szukaj zacieków, prowizorek, łat. Wszystkie niedociągnięcia można sobie odbić w cenie zakupu, a i tak, jeśli planujesz remont, będzie trzeba wkalkulować je w koszty modernizacji.

Krok 3: sprawdź otoczenie

Przede wszystkim precyzyjnie ustal czego szukasz. Domu w centrum czy na skraju wsi? Siedliska na odludziu? Na leśnej polanie, w głuszy – czy wśród pól? Blisko czy daleko od głównej drogi? Jaka jest odległość do miasta, do szkoły, sklepu, przedszkola lub ośrodka zdrowia? To jest ważne: na wsi trzeba liczyć przede wszystkim na siebie! Wiemy to i pisaliśmy już o tym!

Jeśli to możliwe, oceń swoje siedlisko w różnych porach dnia i przy różnej pogodzie. Sprawdź jaka jest orientacja budynku względem stron świata i czy będzie Ci odpowiadała. My szukaliśmy domu, w którym okna salonu wychodziłyby na wschód lub południowy wschód; udało się – wychodzą na wschód, a od południa urządziliśmy zadaszony taras.

W słońcu wszystko może wyglądać dobrze. Jeśli rośnie w pobliżu las, zobacz jak mocno zacienia Twoją posesję przed i po południu. Czy w planowanym ogrodzie będzie jasno, czy może na pół dnia schowa się za ścianą drzew?

Przyjedź do swojego wymarzonego siedliska w czasie deszczu – zobaczysz, jak spływa lub wsiąka woda na podwórku, jaki jest dojazd, czy rowy melioracyjne (jeśli istnieją) są zarośnięte czy zadbane? To bardzo istotne. Poprzedni właściciele naszego domu mierzyli się z zalewającymi ich posesję wiosennymi roztopami – spływały z okolicznych pól, zalewając część podwórka. Poradzili sobie tak, jak na wsi radzono sobie przez lata: wykopując niewielki staw odpływowy. Problem zniknął, wiosną woda z roztopów wypełnia nieckę, a przestrzeń przed domem kilka minut po deszczu pozostaje wilgotna, ale nie zalana…

Dom letni jest cudowny latem, ale zimą może stać się prawdziwym utrapieniem. Popytaj sąsiadów, ile śniegu bywa zimą, kto go usuwa z Twojej drogi (odśnieżaniem lokalnych dróg w gminie zajmują się z reguły samorządy wiejskie – sołtys wie to pewno, a często on sam dysponuje sprzętem lub decyduje o kolejności i zasadach odśnieżania). Wiejski samorząd ma także (zwykle małe) środki na modernizację dróg dojazdowych: na zebraniu można wystąpić o sfinansowanie wyrównania Twojej drogi. Nam się to udało, za tysiąc złotych z funduszu sołeckiego podreperowano gminną część przejazdu do naszego domu.

Krok 4: odwiedź sąd i urząd gminy

W sądzie rejonowym możesz sprawdzić stan prawny nieruchomości. W księgach wieczystych zapisano wszystkich kolejnych właścicieli, dokonano wpisów obciążeń hipotecznych. Nie bój się kupować domu, który ma obciążoną hipotekę np. kredytem hipotecznym. Warunkiem dokonania transakcji kupna-sprzedaży może być spłacenie długów ciążących na nieruchomości. Sprzedający może je spłacić otrzymując Twoją zaliczkę lub pieniądze z banku finansującego Twój zakup.

 

W urzędzie gminy sprawdzisz plan zagospodarowania przestrzennego swojej okolicy. Zrób to koniecznie!

 

Dlaczego? W planach i na mapach zapisano cele zabudowy gruntów. Dowiesz się z nich, czy wybrane przez Ciebie siedlisko leży w obszarach rolniczych czy leśnych, jaka jest klasa gruntów, jaki typ upraw dominuje, czy trzeba uzyskiwać specjalne zgody na rozbudowę (związane np. z budownictwem w rejonie Natura 2000), z planów poznasz też przeznaczenie sąsiednich działek. Jeśli będą to obszary dedykowane rozwojowi lokalnego przemysłu – odpuść zakup gruntu i domu (chyba, że chcesz zbudować zakład produkcyjny). Jeżeli obok Twojej posesji w planach przewiduje się tworzenie żwirowni, drogi wojewódzkiej lub budowę sieci energetycznej, zastanów się czy to dobre miejsce…

W urzędzie gminy dowiesz się również o wysokości lokalnych stawek podatkowych, częstotliwości i wysokości opłat za wywóz odpadów. Poznasz też najważniejszą w okolicy tablicę, na której przypina się wszystkie istotne informacje… Między innymi o dotacjach (np. przy likwidacji pokryć dachowych z eternitu lub przy budowie własnej oczyszczalni ścieków i kopaniu studni), o terminach szczepień ochronnych dla zwierząt, o planowanych inwestycjach, przetargach etc. My dzięki tej tablicy wiemy, że w ciągu najbliższych dwudziestu lat czas przejazdu drogowego z Warszawy do naszej Bocianki skróci się o co najmniej godzinę 😉

Krok 5: zastanów się ponownie 🙂

Serio. Kiedy już masz zgromadzone wszystkie informacje, usiądź i namyśl się – najlepiej wspólnie z najbliższymi – czy właśnie tego chcecie:

  • Mieszkać na wsi
  • Mieć kilka/kilkanaście kilometrów do innych obszarów cywilizacji
  • Odśnieżać własny odcinek drogi i całe podwórko
  • Samodzielnie naprawiać wszystkie szkody lub szukać specjalisty, który to zrobi
  • Samodzielnie rąbać drewno do pieca i kominka (polecamy!!!)
  • Ryzykować życie w strachu przed awariami sieci energetycznej
  • Budzić się razem z ptakami, ale też nasłuchiwać czy myszy już są u Was, czy jeszcze w polu
  • Spać w kompletnej ciemności (siedlisko odległe od wsi gwarantuje to na sto procent)
  • Oddychać świeżym powietrzem, a nie swoim ulubionym smogiem

Zapytaj znajomych, czy warto. Jeśli masz przyjaciół, którzy przeprowadzili się na wieś – poproś ich o radę. Nas przed kupnem mocno sfatygowanego, acz pięknego domu z drewna przestrzegł jeden z przyjaciół, Olgierd: – Stare drewno, to zawsze stare drewno. Nie uciekniesz od impregnacji, od robali, od kosztów. Wygląda pięknie, ale musi być naprawdę zdrowe, żeby w nim zamieszkać.

Kupiliśmy dom z cegły 🙂

A! Zapomnielibyśmy. Poczytaj książki o wiejskim życiu. Niektóre z nich polecamy tutaj. Mogą bardzo się przydać.

Krok 6: porozmawiaj z sąsiadami

Wieś to jest wieś. Na wsi ludzie wzajemnie się znają, wiedzą o sobie więcej niż mieszkańcy blokowisk. Nasza sąsiadka z warszawskiego mieszkania objawiła nam się trzykrotnie w czasie ośmiu lat. Na klatce schodowej jest sześć lokali – znamy tylko mieszkańców jednego…

W Bociance do najbliższego sąsiada mamy 800 metrów. Inni rozsiani są w promieniu 1-2 kilometrów. I niemal wszystkich poznaliśmy w pierwszym roku po przeprowadzce! Znamy się, odwiedzamy, pijemy kawę, bywamy na wspólnych imprezach. A wcześniej długo z nimi rozmawialiśmy. O czym?

Zapytaj sąsiadów o spokój w okolicy. To ma znaczenie. Warto wiedzieć, czy zdarzają się kradzieże, czy w pobliżu są jakieś większe dyskoteki lub kluby sportowe (to zawsze sprzyja ekstremalnym zachowaniom, niestety). Dowiedz się, czy działają objazdowe sklepy, gdzie można kupić miód, a gdzie warzywa i owoce.

Przejdź się na wiejskie zebranie, koniecznie! Dowiesz się o funduszu sołeckim, o planach jego wykorzystania, poznasz ludzi, dopytasz o lokalne imprezy – może trzeba się w nie włączyć? Nieelegancko jest może tak podpowiadać, ale niech będzie, podpowiemy: wkup się w łaski. Mały gest, cokolwiek, choćby ciasto na zebranie albo pomoc w rozwiązaniu sołeckiego problemu – to zawsze pomaga w nawiązaniu dobrych relacji. My zrobiliśmy taki gest: wieś od kilku lat czekała na stół do gry w bilard, gmina nigdy nie miała na to pieniędzy, zakupiliśmy go więc i postawiliśmy w wiejskiej świetlicy. Mała rzecz, ale ile radości. I partnerstwa: jesteśmy częścią tej społeczności, wydatek około tysiąca złotych w całej naszej inwestycji nie był jakoś szczególnie odczuwalny, a jeśli można było dopomóc…

Krok 7: sprawdź dostępne media

Podłączenie prądu do nieruchomości może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych. Kopanie studni głębinowej to (w naszym przypadku) wydatek rzędu 6 tysięcy złotych, plus koszt zakupu pompy (ponad 3000) i montażu stacji hydroforowej (około 1800). Przydomowa oczyszczalnia ścieków to koszt zależny od wielkości rodziny – ale razem z montażem trzeba liczyć co najmniej 6 tysięcy złotych.

Te koszty wyznaczają warunki zakupu. Im lepiej w media wyposażone jest Twoje siedlisko, tym mniej wydasz na ich pozyskanie i tym szybciej zamieszkasz. Procedury w rejonach energetycznych dłużą się tygodniami – zwykła wymiana liczniki to czasem konieczność oczekiwania przez miesiąc. Jeśli istnieje wiejski wodociąg, wygrywasz los na loterii, jeśli do tego masz kanalizację zamiast szamba – czuj się zwycięzcą!

Siedliska takie jak nasze, odległe od wsi o kilometr-dwa, mają z reguły doprowadzoną energię elektryczną, a o wodę i odprowadzanie ścieków trzeba zatroszczyć się samemu. Ma to również swoje dobre strony, o nich piszemy tutaj.

Krok 8: policz koszty zakupu i modernizacji

Często nas pytają: ile powinien kosztować wiejski dom, z gruntem lub bez, żeby opłacało się go kupować? Nie ma na to dobrej odpowiedzi. Stary drewniany domek można kupić nawet za 20-30 tysięcy złotych. Podobno są okazje, że nawet taniej – my mamy ofertę zakupu domu z drewna do rozbiórki za 2000 zł… Ale jeśli nie kupujesz domu dla materiału, z którego został wykonany, typu stare belki czy deski, takich raczej okazji Ci nie polecamy. Kupując ruinę stajesz się dysponentem ruiny. Możesz ją rozebrać i na starych fundamentach (o ile się nadają) zbudować nowy dom – w takiej sytuacji czasami bardziej opłaca się szukać działki bez zabudowań…

W Internecie widzimy ceny rzędu 80-100 tysięcy złotych za siedlisko (zależnie, oczywiście, od regionu kraju) i w takich widełkach można już upolować coś naprawdę atrakcyjnego. Cierpliwość poszukiwań bardzo się opłaca – tak jak nam. Nasz murowany dom z prawie półhektarową działką kupiliśmy za niewiele ponad 100 tysięcy złotych. Praktycznie nadawał się do zamieszkania.

 

Negocjuj. Zawsze można utargować 10-20 procent ceny wyjściowej!

 

Oceń koszty remontu. Lepiej zrobić to ze specjalistą, można też zrobić tak jak my. Przed podpisaniem umowy poproś kilka lokalnych firm o wycenę remontu. To da Ci obraz całości wydatków. Przy ocenie efektywności inwestycji zawsze możesz porównywać cenę zakupu i modernizacji jednego metra kwadratowego domu z cenami mieszkań w stanie developerskim. My przyjęliśmy, że średni koszt 1 mkw w Polsce to około 4000 złotych. Na przykład w Kołobrzegu około 10.000, w Warszawie niewiele mniej, w Siemiatyczach można kupić mieszkanie w cenie 2400 zł/mkw). W jednej z publikacji pism developerskich szykując się do remontu, przeczytaliśmy, że średnia cena domu na wsi to wydatek około 1,5 tys. złotych za 1 mkw. Nasz wiejski dom kosztował 1337 złotych/mkw (wliczając w to koszt działki).

Niemałe kwoty może pochłonąć sam remont. Wyceń go przy pomocy specjalistów i… dodaj do wyceny 30% na niespodziewane wydatki. Jeśli zmieścisz się w tym marginesie błędu – czapki z głów, jeśli nie… witaj wśród swoich! Im starszy dom, tym skala wydatków trudnych do przewidzenia jest większa.

Krok 9: znajdź finansowanie całości inwestycji

Jeśli planujesz przeprowadzkę na wieś, nigdy nie mów, że jakoś to będzie. Że „potem zobaczymy”. Nie jesteśmy wielkimi entuzjastami drobiazgowego planowania, ale z własnych doświadczeń i przypadków, które spotkały naszych znajomych wiemy, że lepiej jest mieć plan niż go nie mieć. A najlepiej mieć dwa lub nawet trzy plany. Na wypadek, gdyby coś.

Kiedy podsumujesz koszty inwestycji – oceń swoje zdolności finansowe w najwyższym stopniu realistycznie.

 

Nie zakładaj, że murarz na wsi będzie pracował za flaszkę, a dach położą Ci „dużo taniej niż w Warszawie”… Niekoniecznie.

 

Oni też znają ceny, też mają Internet i też jeżdżą na kursy, szkolenia, dokształcają się. Nie mówimy, że ceny usług budowlanych na wsi to „ceny warszawskie” – tak nie jest. Ale różnice bywają mniejsze niż się spodziewasz.

Paradoksalnie, wiele materiałów budowlanych kupisz taniej w marketach dużego miasta niż w prowincjonalnych hurtowniach. Jeśli znajdziesz tani transport (na wsi bywa bardzo tani), to taka kombinacja może się opłacać. Firm usługowych szukaj lokalnie. Spójrz na najlepsze domy sąsiadów, dopytaj kto je budował lub remontował i poproś o namiary. My w ten sposób znaleźliśmy Pana Sławka, murarza, który postawił w naszej okolicy chyba wszystkie wiejskie domy. I okazał się fachowcem od bardzo wielu specjalności, w tym cieślą i dekarzem J

Gdzie i jak szukać finansowania? Skorzystaj np. z kalkulatora NAVIDOM, prowadzonego prze ING (nie, ten tekst nie powstał we współpracy z bankiem, po prostu spodobała nam się ich aplikacja), łatwo w nim wyliczyć wszystkie płatności, podsumować budżet i przyszłe raty. Dobre oferty kredytowe mają też banki spółdzielcze, silne w swoim terenie; ich atutem jest to, że można z nimi dobrze negocjować, nie są „bankami, które otwierają parasol nad klientem tylko przy dobrej pogodzie”. Potrafią dopomóc także w trudnych sytuacjach.

Bardzo dużo ciekawych informacji o sztuce zaciągania kredytów na zakup działki i domu na wsi zawarł w swoich podcastach Michał Szafrański z bloga Jak Oszczędzać Pieniądze. Jeden z jego materiałów na ten temat znajdziesz tutaj.

Krok 10: podpisz umowę u notariusza

A to już sama przyjemność. Przyćmiewa ją jedynie moment, w którym wchodzisz wraz z najbliższymi do swojego ukochanego, wymarzonego domu na wsi i mówisz – to jest nasz dom do końca życia…!

Choć oczywiście nie możemy przed Tobą ukrywać, że dopiero teraz zaczynają się schody… 😉

Ania i Jacek

Podziel się:
Brak komentarzy

Zostaw komentarz